En 2020, l’Apes inventait le Bail commercial d’utilité sociale (BCUS) en s’appuyant sur la création d’un commerce en pied d’immeuble. L’idée ? Les commerces de l’ESS répondant à des besoins sociaux, permettant de créer du lien social,… ils doivent donc pouvoir bénéficier d’allégement de charges basé sur une grille d’indicateurs d’utilité sociale.
En 2020, l’Apes inventait le Bail commercial d’utilité sociale (BCUS) en s’appuyant sur la création d’un commerce en pied d’immeuble, La Voisinerie, à Lille.
L’idée ? Les commerces de l’ESS répondant à des besoins sociaux, permettant de créer du lien social,… ils doivent donc pouvoir bénéficier d’allégement de charges basé sur une grille d’indicateurs d’utilité sociale, coconstruite entre locataire et bailleur et intégrée dans le BCUS.
Depuis 2020, l’idée a fait des petits et s’est élargie à tout type de bail, pas seulement commercial, et à tout type de partenaires (bailleurs sociaux, collectivités publiques).
Des exemples, finalisés ou en cours
Vilogia s'est beaucoup intéressée au BCUS lors de sa mise en place à Lille pour la Voisinerie et l’a depuis testé sur 2 projets :
- A Nantes : une recyclerie et un tiers-lieu parentalité
Vilogia a racheté en 2018 deux tours d'immeubles de 14 étages, pour les réhabiliter en logement social dans le cadre d'un projet de l'ANRU. Un diagnostic a permis de mettre en évidence les besoins du quartier en termes de cadre de vie.
Trois collèges ont été créés : 1) Collège habitants/usagers 2) Acteurs du quartier, associations, entreprises 3) Institutions, ANRU, métropole, ville.
Du diagnostic sont ressortis des besoins sur la petite enfance et l'intergénérationnel.
5 projets ont été étudiées par les 3 collèges qui ont retenu celui d'une recyclerie petite enfance avec un espace tiers-lieu pour des ateliers de parentalité.
La structure emploie aujourd'hui 2 personnes et bénéficie de nombreux bénévoles, principalement des seniors.
Le bail commercial ayant été considéré comme non adapté à une association, un bail civil a été privilégié mais la logique de valorisation ESS / indicateurs d'utilité sociale reste la même que celle du BCUS. La convention est établie pour 3 ans, dans une logique de "coup de pouce". Au bout des 3 ans, il est néanmoins possible de la renouveler. Les mêmes items que ceux de la Voisinerie ont été repris. La remise sur le loyer est de 10%, avec la possibilité de monter à 20% en cas de résultats exceptionnels.
Certes, c'est un engagement financier pour Vilogia mais l’opération est gagnante en termes d'impacts.
Par exemple le bilan 2023, en terme de bénévoles investis, a atteint 175 % des objectifs, soit 20 bénévoles en moyenne par mois !
- A Croix, une “déco-thèque”
Il s’agit d’une jeune structure qui fait du coaching déco à destination de personnes éloignées du logement : accompagnement à l'appropriation du premier logement, fourniture de peinture, récolte de mobilier pour s’équiper... la structure n'a pas de salarié actuellement. Un bail civil d'utilité social de 3 ans a été signé également.
- Un troisième projet est en préparation à Metz.
Une volonté de généralisation
Vilogia fait pour l’heure du "cas par cas" mais souhaite généraliser le recours au Bail civil d'utilité sociale. Pour Vilogia, l'ESS vient "enrichir autrement les quartiers". La remise de loyer se fait sur les fonds propres de Vilogia, d'où des propositions limitées à 10% (exceptionnellement 20%). L'ambition est de propager le recours au BCUS à700 locaux avec des activités d'utilité sociale.
La construction de la grille d'indicateurs se faisant normalement au moment de l’entrée dans les lieux, la structure ESS est censée payer le loyer à taux plein la première année. Cependant, Vilogia s'arrange pour mettre en place une première phase de préfiguration durant laquelle la structure peut commencer à déployer une partie de son activité et montrer son utilité sociale, sur la base d'un tableau d'indicateurs simplifié annexé à la convention de mise à disposition temporaire.
Avant de signer un BCUS, Vilogia s'assure de la solidité du modèle économique de la structure. Sur demande du porteur de projet, elle peut apporter un appui plus important, par exemple l'organisation d'un tour de table des financeurs.
Des expérimentations à suivre et à essaimer !
De nombreux porteurs de projets ainsi que des collectivités contactent l’Apes pour en savoir plus.
